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主题:三大泡沫两个已见顶,2018中国房地产将走向何方?

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发表于2018-02-27 13:36:08 |只看该作者
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1

我们是否到了顶部?


随着美股高位巨震、全球利率上扬,被投资者公认世界三个体量最大最坚硬的资产泡沫:美国股市、日本债券和中国房地产,前两个已经出现顶部信号并开始巨量震荡下跌。


很多朋友开始担忧中国房地产,特别是在未来全球货币供应都收紧的大环境下,我们的房价是否也会出现暴跌?


几百年的全球金融史告诉我们,十次危机九次地产。无数人对中国房价的揪心,不仅仅是因为很多人的真实住房刚性需求,更是因为过去两年很多人把身家都压到了房子上面。


特别是身处2018年这一个让人生畏的年份,2008和1998的金融海啸对很多人来讲还没有完全消散,十年一轮回的危机论此时又四面楚歌的萦绕在我们耳边,令每一个人内心生畏。


然而危机如同其字面含义,危险与机遇是彼此相随,相伴相生的。市场现在愈加复杂,政府的顶层设计和调控手段也愈加具有前瞻性和精准性。我们对市场的理解不能再停留在过去的五年十年之中。


作为普通老百姓,在分析问题、研究房地产这种大类资产时一定要试图站在顶层决策者的角度来看待他们如何理解与调节中国这个宏观大账户。


在这里,笔者试图用更多的角度来看待理解2018年中国房地产市场,希望能启发大家的思考并欢迎大家指正。


2

房地产的困局


2018年伊始,中国房地产依旧冰火两重天。以燕郊、固安为主的环京房价暴跌近半后依旧成交冷清,加之2月9日河北政府在住建工作会议上宣布继续严加调控,整个环京房产的未来清晰可判!


而环沪周边的强二线杭州、南京却依然一房难求。一些二线城市比如武汉、成都买房依旧需要去“抢”,但更多的二三线城市房屋交易大厅却出现门可罗雀之状,房产交易冰到零度,大量二手房门店关门,中介早早放假。


四五六七八线就不用说了,在这一轮货币化安置和棚户区改造的大运动后,房价大范围补涨,但很遗憾,90%以上的城镇房价现在就是中长期的制高点。


我们回过头来看一下现在很多依旧热点的核心城市,比如杭州、成都、南京、武汉。不错地段新开盘的房子依然需要“抢”。其实形成“抢”的局面核心本质并不是市场的买盘情绪和资金支撑体量依旧像16、17年一样高涨和充足,而是由于这些城市房屋库存下降后,新增商品房供应相对短缺,导致供给关系中的供给端出现大幅减少,而需求端的降低速度远远没有跟上供应端的降速,形成“相对”供不应求。还有一点就是,这四个城市是未来最有可能挤入一线城市的种子选手。


这样一来,这些城区优质地段的商品房就成为了稀缺品,并且这种局面短期难以打破。


但何如更深入的理解2018年我们的房地产发生的变化和未来大多数重点城市的趋势。我们需要更清晰的分析。


3

加速的REITs!无法降低的社会效率!


最近有几个新闻很重磅,但由于股市巨震和其他大事件的巨大传播效应,遮盖了这些新闻的发酵。


在2月2日,由碧桂园和中联基金共同实施的“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获得深圳证券交易所审议通过。


就这么一个新闻,其实背后意味深长。这个产品简单讲就是我们去年经常讲到的REITs,也就是房地产信托基金。碧桂园的这个产品总规模达100亿元,采取储架、分期发行机制,优先级评级为AAAsf!


最近半年,国家开始重点强调并引导房企发展住房租赁市场,从去年10月新派公寓REITs发行规模2.7亿,到保利地产的租赁住房REITs规模达到60亿、旭辉REITs规模30亿,招商蛇口的长租公寓CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)60亿,ABN(资产支持票据)直接做到200亿。再到现在碧桂园直接首单百亿级的租赁住房REITs,很明显,2018年住房租赁市场的发展速度将要远远超出大家的预期想象。


很多人觉得租赁市场可能会缓慢推行,稳扎稳打。你错了!通过金融产品募集资金并且发展长租公寓必定会进入加速度的规模战!一些后知后觉的房企将直接被市场迅速淘汰!


其实道理很简单,整个社会发展到现在的阶段,所有的行为都在追求高速效率,房地产更是无法逃离这个大趋势,全局的经济效率无法回撤,哪怕慢半拍就是死路一条。


举几个易懂且众人周知的例子:


腾讯现在终于正式推出“吃鸡”游戏了,还有人玩么?


淘宝最近也模仿头条的百万英雄推出在线答题分奖金的活动,但有人知道么?


旅行青蛙的团队还没来大陆设办公室呢,这游戏已经有快过气的趋势了。


曾经遭无数人热捧的三星推出的最新主打款手机还有几个人知道是什么型号呢?


效率!一旦整个社会全局效率整体提高,慢一步就是死!更可怕的是,除非出现大型金融危机,社会全局效率将无法降低!


大家好好想想这里面的道理。


4

解局!房企融资方式的转变!


很多人质疑政府大力发展租赁市场的可行性!因为土地出让金对地方政府很重要啊,租赁市场发展政府拿不到钱啊。


很多时候,我经常讲,一定要试图站在顶层决策者的角度来看待他们如何理解与调节中国这个宏观大账户。


国家这个大账本,你一定要理解对的。这很重要!


我们来仔细思考一下政府对于房产里面债务和收益的调配方式。


以下全是重点,好好读两遍!!


以前房地产的玩法是我们的政府卖地,开发商融资拿钱去买地,然后开发建设卖房,这样一来,整体债务就从开发商转嫁到居民头上,购房者通过每月还月供把流动性还给银行,所以我们看到过去政府部门的杠杆率下降,居民部门的杠杆率上升。


这就是过去的玩法,但这种玩法,有两个巨大的弊端。


第一,由于房地产是银行的信贷抵押物,所以房屋成了信贷货币印钞的源泉动力,所谓货币大放水,其实是信贷货币的泛滥。而非房地产的实体经济发展增速又无法超越信贷货币的增长速度,导致信贷货币在资产(主要以房产为主)里面空转,不断相互进行背书从而造成资产泡沫,使得货币流动性难以进入其他的实体领域。


第二,由于信贷货币在资产空转,造成资产泡沫,以一二线核心城市的核心城区地段成为资产稀缺品并价格高企,转而使得这些核心城区的老破旧拆迁成本激增,无法完成城市核心区进一步迭代升级,既然这样,开发商转而开发新城区和城郊结合部,而政府乐得所为。


那么未来租赁市场的崛起将打破过去的格局,房地产的利益格局将发生变化:


政府把大量的土地引导到租赁住房使用性质,这样政府不再卖地,而是卖经营使用权,开发商和大型企业自己举债融资开发建设并且经营租赁房源,租客通过房租来提供资金流动性的支持。


这里还有一个重点环节,就是银行等金融机构扮演的角色。作为银行等金融机构在整个环节里面负责把这些房屋的收益打包做成REITs通过各个金融渠道口进行销售绿地集团旗下投资理财平台——绿地广财http://www.greenlandfs.com/,获得的资金来对冲开发商的举债,投资者通过购买REITs的份额买走银行等金融机构给开发商打包的REITs,让本金回流到开发商手里。


这样一来,由于整个链条不涉及到间接融资而是直接融资,那么商业银行不再释放M2,我们的货币口子就扎住了。接下来,开发商和银行等金融机构吃资产包里面的息差,而投资者吃REITS里面的租金收益。


那么,租赁市场里政府吃哪一块儿呢?别忘了,土地依旧归政府,土地的升值归政府。更别忘了,银行等金融机构的利润是归属财政部的!


5

巨头的救赎



当大家更深一步了解房地产市场利益格局的转变后,也就更能理解十九大报告中为什么把过去购租并举的住房制度改成租购并举的住房制度背后所传达的深意。


简单讲,其实就是把土地与房产做一次剥离,然后把房产的拥有权和使用权再做一次剥离。


这种剥离,会产生房地产市场新的利益格局。资金的逐利势必要求出租率和租金达到收益率的“拉弗曲线”最高值。


所以,未来一二线城市的租金将趋同月供,这是毫无疑问的。换句话说,中国目前极低的租售比将逐渐逆转,租金上涨的速度未来将远超过房价上涨的速度。


与此同时,由于金融体系对信贷购房支持的乏力,2017年商品房销售13万亿的记录将在未来很长时间难以逾越。从2018年开始,房地产销售将持续进入低迷期。


这种长期低迷会形成居民部门沉淀巨大的购买力,当租赁市场不断完善后,这种购买力会跟长期压抑的房产信贷增量形成一种巨大的合力,等未来政策放开房地产调控的时候继续支撑一二线城市的房价。


而房价,将很难用一句或几句话简单概括。


举个例子,谁能告诉我过去一年的2017年中国股市是牛市还是熊市?


很多人会讲,如果看上证指数的话是慢牛,如果看中证500、中证1000、创业板和中小板这些指数的话那就是熊市。


答案很简单,你无法用一句话说清楚股市去年到底是牛市还是熊市,因为结构行情的分化!你要用大量语言描述过去一年股市的真实行情!


而未来,房价也将出现这样结构分化,并且比股市更加复杂。你很难再用几句话就讲清楚这一年中国的房地产是牛市还是熊市。未来一二线城市将与三四五六线城镇继续分化;即便一二线城市里,城市与城市之间也会分化;同一个城市里,片区将与片区分化;一个片区里,街道将与街道分化;甚至一个街道上,不同小区之间,优质小区也将与老破旧价格出现分化。


这就是未来房地产的结构行情。大体上看,极个别一二线城市微涨,绝大部分地区未来一年房价将横盘,不少地方会出现下跌。特别是未来租赁市场逐渐完善,更多新进城的市民更关注的是房租而不是房价!因为房产壁垒的形成,银行住房信贷的收缩,很多人根本无力购置房产。


毕竟,近15亿中国人,能在一二线城市购置房产的,每年不过一千万户当量而已。


2018年,就是一个新时代的开端!危机,危险与机遇相随!



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